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            年輕人的都市更新知識:等瞭六年也沒等到

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            • 来源:哥也爱看成人免费视频573zzcom_午夜福利视频_口爱50技巧视频

            好友在臉書上分享房子在跟建商談都更的想法,提到都更最重要的關鍵是改造危老屋(這是最重要的條件),讓房子能夠更安全。但看到貼文留言覺得許多朋友其實對都更其實沒那么理解,這裡以一位買瞭捷運站旁老公寓,但等瞭六年談瞭三傢整合商(包括建商和都更公司)都沒成功的年輕人,跟大傢分享一下關於都市更新的知識,有什么問題也可以交流討論:

            1.一坪換一坪:
            所謂的一坪換一坪是「實際坪數」一坪換一坪,所以以我傢辛亥站走路2分鐘到的公寓23坪來說,換到新房實坪23坪,公設33%,房權狀面積會是34坪,並再加一個車位

            2,都更後原屋主的增值:
            如1.所述,都更完後權狀為34P ,辛亥站新屋平均房價為65-70萬,65x34 + 200萬車位= 2410萬,這就是新屋的價值,假設我原本的房子是1000萬買到的,那我就有1410萬的增值空間。< /p>

            3.是變魔術嗎?增值瞭蓋新房子的錢誰出
            關鍵在於是政府給予的獎勵容積,容積指的是土地面積可以蓋的樓地板面積,假設容積是250%,那100p土地就可以蓋250p的樓地板面積。

            政府為瞭獎勵都市更新,所以會給都市更新更高的容積獎勵,例如拉高到450%,那這樣多出來的樓地板面積(居住坪數)賣掉所賺得錢,就是蓋房子的成本、建商的利潤以及利息和都更蓋間期間原屋主租房子的費用。

            通常的解法是讓建商把多的樓地板面積算成一套套房子,然後賣掉這些房子取利潤。

            4.公設是 值提升的推力
            建築法規隨著時代的前進不停更新,所以必須有樓梯間、消防設備、電梯對應空間等各種公共設施,而公共設施不包含在上面所說的「樓地板面積」內,所以建商要把一套房子的價值最大化,又滿足消防法規會蓋出67實坪:33公設的房子。

            5.一切都這么好為什么都更那么難談
            這個寫五萬字都難以描述,因為凝聚共識非常困難,舉幾個難題:

            a.四樓的房子有頂樓加蓋,多得到15p的空間,但這15p無法一坪換一坪,通常最多1p補償3萬元,那原屋主使用空間變少,增值的空間也未如預期的多,在這裡就會跟建商討論很久。

            b.屋主覺得建商賺很多:通常建商為瞭和原屋主把討論簡單化,可能會用3:7劃分,原屋主一算就覺得哇靠建商怎么賺這么多。又一開始的都更啟動基金,把所有屋主的土地合起來向銀行做土地融資,屋主怎么覺得是自己跟銀行借錢。

            c.有一些屋主甚至想要1p換2p,因為覺得建商賺最多。現在有一種新型態的都更公司,以幫協助原屋主社區自辦都更,期間完全不收房子,也協助幫原屋主把多出來的房子賣掉抵建設費用。都更公司則收3%的手續費,這3%聽起來很少,但一棟10樓52戶總價大概10億,3%就3000萬瞭,這時原屋主又會說,哇靠都更公司辦我們辦辦手續,送送文件,發包給營造廠就能賺3,000萬也太爽瞭吧。

            6.都更問題怎么解
            隻能有時間解,讓臺北市大部分的房子從30年走向50年,才會以安全為題走向都更。另外時間過瞭因為繼承的關係讓年輕人繼承房子,更能從安全居住的角度來判斷是否都市更新,以及不會對建商有偏見。因為上一輩的人都看過「臺灣發大財」的時代,而那個時代建商又是最賺錢的代表,所以普遍會認為建商會欺負一般 百姓。

            我爸就是建商之一已在20多年前倒閉,但縱使如此我媽還是會跟我說,如果有人要跟我談都更,先拿一千萬現金否則免談。這樣的討論下又要一間一間談,都更要成還是要等新一代人繼任才有機會,就是時間瞭。